Osem rokov zvyšovania cien nehnuteľností

Naposledy klesli priemerné ceny nehnuteľností na Slovensku pred ôsmimi rokmi. Až do dnešných dní sa priemerné ceny za metre štvorcové len zvyšovali, pričom oproti pokrízovému roku 2014 sa viac ako zdvojnásobili. Celosvetovým ťahúňom rastu cien nehnuteľností v období posledných ôsmych rokov boli predovšetkým dostupné a lacné peniaze ako dôsledok menovej politiky centrálnych bánk. Dopyt po nehnuteľnostiach bol však poháňaný nielen potrebou bývať, ale aj motiváciou diverzifikovať umiestnenie voľných finančných prostriedkov. „Na Slovensku predstavuje nehnuteľnosť veľmi obľúbené investičné aktívum aj v segmente našich privátnych klientov,“ uvádza Richard Zpěvák, privátny bankár – senior Tatra banky. Presná štatistika o nákupoch nehnuteľností pre investičné účely síce neexistuje, no mnohí developeri hovoria o číslach v rozmedzí od 15 do 30 percent v jednotlivých projektoch.

Investícia do nehnuteľnosti – kúpa

Dôvod, prečo sa kúpa nehnuteľnosti na Slovensku stala dobrou investičnou príležitosťou, je prostý. Úrokové sadzby boli viac ako dekádu blízke nule a niektoré typy dlhopisov dosahovali dokonca záporné hodnoty. Investori sa teda prirodzene museli takejto situácii prispôsobiť a väčšina z nich siahla po realitných investíciách. „Tento typ investovania sa radí medzi takzvané alternatívne investície, ktoré  nekopírujú vývoj akciových a dlhopisových trhov. Je to teda vhodný spôsob, ako rozložiť riziko svojho investičného portfólia. Navyše, investícia do nehnuteľnosti je lákavá aj pre svoju ´hmatateľnosť´, keďže investovanie do akcií môže byť pre niektorých investorov pomerne abstraktná záležitosť,“ približuje Zpěvák.

Zároveň však Zpěvák upozorňuje, že kúpa nehnuteľnosti nie je výnosové perpetuum mobile. Boli aj obdobia, keď ceny nehnuteľností stagnovali aj 10 rokov. Majiteľ môže svoju nehnuteľnosť prenajímať a tak získať ďalší zdroj príjmu, no spravidla sa nedá speňažiť zo dňa na deň, a preto hovoríme o nižšej likvidite. Do hry vstupuje aj samotný fakt, že ak investor nemá toľko prostriedkov k dispozícii – keďže ide o sumu v desiatkach tisícoch eur – môže na to využiť napríklad hypotéku, čo znižuje finálny čistý výnos. Obzvlášť v časoch zvyšovania úrokových sadzieb.

Rôzne typy realitných investícií

Existujú však aj iné spôsoby a cesty, ako investovať do realít. Prvou a asi aj najrozšírenejšou možnosťou je nákup podielových listov realitného fondu. Ide v princípe o štandardnú investíciu do obľúbených podielových fondov. Výhodou je získanie podielu na nehnuteľnostiach, ktorých ceny sa pohybujú v desiatkach miliónov. V prospech takejto investície hovorí aj diverzifikácia portfólia, lebo ide o rôzne typy nehnuteľností od kancelárií po logistické centrá a tiež o rôzne lokality a odvetvia hospodárstva. „Výhodou je tiež fakt, že o správu fondu vrátane manažovania nájomcov s ohľadom na udržiavanie čo najvyššej obsadenosti nehnuteľností vo fonde, sa stará správcovská spoločnosť. Realitné investície slúžia aj ako nástroj na zachovanie reálnej hodnoty v čase inflácie, čo je dnes zo strany investorov viac ako želané. Ceny nájmov z nehnuteľností vo fonde sú totiž zväčša naviazané aj na infláciu,“ vysvetľuje Zpěvák.

Druhou možnosťou investovania do realít je Real Estate Investment Trust (REIT). Ide o špecializovaný realitný fond, alebo inak povedané trust, ktorý vlastní, prevádzkuje alebo financuje nehnuteľnosti vytvárajúce príjem. Väčšina REIT je obchodovaná na burze podobne ako akcie, a preto nie je problém s ich likviditou. Pre niektorých môže byť nevýhodou, že pri tomto type investície je naozaj potrebné obrniť sa voči kolísavosti hodnoty investície. Prepady môžu presahovať aj 30 %, čo je pre konzervatívneho investora niečo úplne nepredstaviteľné a neakceptovateľné. Na druhú stranu, samozrejme, výnos môže presiahnuť niekoľkonásobne výnosy konzervatívnejších podielových fondov.

Treťou zaujímavou možnosťou, ako investovať do realitného sektoru, je priama investícia do Real Estate spoločností. Ide o nákup akcií, dlhopisov alebo podielov konkrétnej vybranej spoločnosti. Aj tu, podobne ako pri podielových fondoch, je možné investovať aj menšie sumy. Riziko takejto investície spočíva v samotnom fakte, že ide len o jednu spoločnosť. „V tomto prípade musia investori počítať s vyšším rizikom, lebo diverzifikácia je oveľa nižšia ako v prípade široko rozložených fondov alebo trustov,“ pripomína Zpěvák.

Ako ďalej?

Realitný trh sa aktuálne nachádza v stave mierneho ochladenia, čo je na jednej strane spôsobené zvyšujúcimi sa úrokovými sadzbami a na strane druhej dvojcifernou infláciou a vysokou mierou neistoty ďalšieho ekonomického vývoja. Zvyšovanie sadzieb úverov na bývanie spôsobilo, že záujemcovia o bývanie sa poponáhľali a dopyt po nehnuteľnostiach stimulovali hlavne v prvej polovici tohto roka. Neočakáva sa však, že priemerné ceny nehnuteľností začnú významne klesať, skôr existuje  predpoklad stagnácie priemernej cenovej hladiny. Pre niektorých kupujúcich to však v závislosti od regiónu a typu nehnuteľnosti môže predstavovať aj akúsi príležitosť vyjednať si nižšiu ako inzerovanú cenu.

Ak chcete vedieť viac o situácii v oblasti realít na Slovensku i v iných častiach Európy a zaujímate sa aj o investovanie, prečítajte si najnovšie vydanie časopisu Private banking Times, ktoré vydáva Tatra banka pre svojich privátnych klientov.